Restnutzungsdauer berechnen: AfA-Rechner & Gutachten

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist der Zeitraum, über den ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann – und steuerlich der Zeitraum, über den es abgeschrieben wird. Vereinfacht gilt für die Abschreibung: jährlicher AfA-Satz = 100 % ÷ Restnutzungsdauer. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung (AfA) und desto größer der steuerliche Vorteil – allerdings nur bei vermieteten Objekten. Mit dem folgenden Rechner stellen Sie die typisierte Standard-AfA der AfA bei einer gutachterlich verkürzten Restnutzungsdauer gegenüber. Hinweis vorab: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater – dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung, keine Steuerberatung.

Der Rechner nutzt nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises als Bemessungsgrundlage – Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Wie hoch der Gebäudeanteil ist, ergibt sich aus der Kaufpreisaufteilung; unsere kostenlose Immobilienbewertung hilft bei der Werteinschätzung. Zeigt der Rechner bei verkürzter Restnutzungsdauer eine höhere AfA, bedeutet das nicht mehr Abschreibung insgesamt: Die gesamte AfA bleibt gleich (der Gebäudewert), sie wird nur zeitlich vorgezogen. Der Vorteil liegt im Liquiditäts- und Zinseffekt – und darin, dass Sie bei einem späteren Verkauf innerhalb der Haltefrist mehr abgeschrieben haben. Ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer anerkennt, hängt vom Einzelfall und vom Nachweis ab.

Die Restnutzungsdauer (RND) ist die Anzahl der Jahre, die ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag voraussichtlich noch nutzbar ist. Sie ergibt sich vereinfacht aus der Gesamtnutzungsdauer (GND) abzüglich des Gebäudealters – modernisierte Objekte haben eine längere, sanierungsbedürftige eine kürzere Restnutzungsdauer.

Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer und wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer ist die typische Lebensdauer eines Gebäudetyps (bei Wohngebäuden nach ImmoWertV rund 80 Jahre). Die Restnutzungsdauer ist der davon verbleibende Rest. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt zusätzlich, wie lange sich die Nutzung wirtschaftlich noch lohnt – etwa bei überholtem Grundriss oder hohem Sanierungsstau.

Steuerliche Nutzungsdauer ist nicht die Modell-Nutzungsdauer der Bewertung

Wichtig für die Genauigkeit: Die steuerliche Nutzungsdauer nach § 7 EStG (typisiert 50, 40 oder 33 Jahre) ist etwas anderes als die Modell-Nutzungsdauer der ImmoWertV (rund 80 Jahre bei Wohngebäuden), die der Verkehrswertermittlung dient. Ein reiner Modellwert aus der Immobilienbewertung reicht dem Finanzamt für eine verkürzte AfA daher nicht – gefragt ist eine objektindividuelle Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer.

Orientierende Gesamtnutzungsdauern nach Gebäudetyp (Modellwerte der ImmoWertV 2021 zur Immobilienbewertung – im Einzelfall abweichend). Die Restnutzungsdauer ergibt sich daraus abzüglich Alter und je nach Modernisierung:

Diese Werte sind Ausgangspunkt der Verkehrswertermittlung – nicht automatisch die steuerlich anerkannte Nutzungsdauer. Für die AfA zählt die tatsächliche Nutzungsdauer im Einzelfall.

Standard-AfA nach Baujahr: 2 %, 2,5 % oder 3 %

Für vermietete Gebäude schreibt das Finanzamt typisiert linear ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG): 2 % pro Jahr bei Fertigstellung 1925–2022 (50 Jahre), 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre) und 3 % bei Neubau-Wohngebäuden ab 2023 (33⅓ Jahre). Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden).

Verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Rechenbeispiel)

Weisen Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, dürfen Sie über diese kürzere Dauer abschreiben – die jährliche AfA steigt. Beispiel: Gebäudewert 250.000 €, Baujahr 1970 (typisiert 2 % = 5.000 €/Jahr). Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus, sind es 100 % ÷ 25 = 4 % = 10.000 €/Jahr – also 5.000 € mehr AfA pro Jahr. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer unter der typisierten Nutzungsdauer liegt (Aufgreifschwelle). Rechnen Sie Ihren Fall oben im Rechner durch.

Degressive AfA für Neubauten (5 %) – nur zur Einordnung

Für neue Wohngebäude mit Herstellungsbeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie fällt jährlich und schließt die verkürzte Nutzungsdauer aus – für Bestandsimmobilien ist sie in der Regel nicht relevant.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich vor allem bei vermieteten Bestandsimmobilien mit deutlich kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer, hohem Gebäudewert und hohem persönlichen Steuersatz. Als Faustregel: Übersteigt die kumulierte Mehr-AfA die Gutachtenkosten, rechnet es sich. Bei selbstgenutztem Eigentum bringt es steuerlich nichts.

Wird das Gutachten vom Finanzamt anerkannt?

Ja – wenn die kürzere Nutzungsdauer mit einer geeigneten, objektindividuellen Methode nachgewiesen wird (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Maßgeblich ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteile vom 28.07.2021 – IX R 25/19 und vom 23.01.2024 – IX R 14/23). Wichtige Aktualisierung: Das strenge BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das ein Gutachten öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger verlangte, wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben. Es gilt wieder Gesetzeswortlaut plus BFH-Rechtsprechung – eine Beschränkung auf zertifizierte Gutachter besteht nicht mehr. Pauschale Modellwerte ohne Einzelfallbeurteilung reichen dem Finanzamt aber weiterhin nicht.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Marktüblich liegen die Kosten laut Fachquellen bei rund 950 bis 2.000 €. Über unseren Partner (siehe unten) gibt es einen Festpreis von 799 €.

Welche Nachteile hat ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Es kostet Geld und Aufwand, die Gesamt-AfA wird dadurch nicht höher (nur vorgezogen), das Finanzamt kann den Nachweis prüfen, und nach Ablauf der Restnutzungsdauer ist keine weitere AfA möglich. Ob es sinnvoll ist, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung abstimmen.

Als Makler verkaufen wir selbst keine Gutachten – deshalb sagen wir Ihnen ehrlich, ob sich eines für Sie überhaupt lohnt. Wenn ja, empfehlen wir für das Restnutzungsdauer-Gutachten unseren Partner gutachten.org. Nach Angaben des Partners werden die Gutachten zu einem Festpreis von 799 € erstellt und über eine eigene, angebundene Steuerkanzlei steuerlich eingeordnet – Gutachten und steuerliche Einordnung also aus einer Hand.

Der Festpreis liegt deutlich unter den marktüblichen 950–2.000 €. Mit dem Rabattcode immohub erhalten Sie zusätzlich 5 % Nachlass. Besonders für Immobilienkäufer und Kapitalanleger interessant: Durch ein professionelles Restnutzungsdauer-Gutachten kann die jährliche Gebäudeabschreibung – abhängig von der individuellen steuerlichen Situation – gegebenenfalls erhöht werden.

Werbepartnerschaft. Immo Hub übernimmt keine Steuerberatung; die genannten Leistungen und Preise sind Angaben des Partners gutachten.org (Stand 2026).

Keine Steuerberatung. Die Immo Hub GmbH ist Immobilienmakler und kein Steuerberater. Alle Angaben sind eine unverbindliche Orientierung ohne Gewähr und ersetzen keine steuerliche Beratung. Verbindlich ist der Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Rechtsgrundlage: § 7 EStG. Rechtsstand: 2026.