Ertragswertverfahren: So wird der Wert vermieteter Immobilien berechnet

Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung bewertet, stellt schnell fest: Der Quadratmeterpreis allein sagt wenig. Kapitalanleger kaufen keinen Wohnraum, sondern künftige Mieterträge – und genau das bildet das Ertragswertverfahren ab, eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 27 ff. ImmoWertV).

Dieser Ratgeber erklärt die Rechnung Schritt für Schritt – mit einem vollständig durchgerechneten Beispiel. Aus der Vermittlung von Mehrfamilienhäusern und Anlagewohnungen in Leipzig wissen wir: Wer die Logik des Verfahrens versteht, versteht auch, wie Käufer auf sein Objekt schauen – und verhandelt besser.

Immer dann, wenn der Ertrag im Vordergrund steht:

• Mehrfamilienhäuser – der Klassiker; hier ist das Ertragswertverfahren Standard bei Gutachten, Banken und Kaufpreisverhandlungen. Für den Verkauf: Mehrfamilienhaus verkaufen.
• Vermietete Eigentumswohnungen – Anleger rechnen mit Faktor und Rendite; die Grundlagen dazu im Ratgeber Mietrendite berechnen.
• Gewerbeimmobilien – Büro, Handel, gemischt genutzte Häuser.

Selbst genutzte Einfamilienhäuser werden dagegen meist im Sach- oder Vergleichswertverfahren bewertet; den Überblick über alle drei Verfahren gibt der Ratgeber Verkehrswert ermitteln.

Das allgemeine Ertragswertverfahren rechnet in vier Schritten:

1. Reinertrag ermitteln: Jahresrohertrag (die marktüblich erzielbare Jahreskaltmiete) minus Bewirtschaftungskosten – also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten.
2. Bodenwertverzinsung abziehen: Der Boden „verzinst" sich mit dem Liegenschaftszinssatz (Bodenwert × Zinssatz). Was übrig bleibt, ist der Ertragsanteil des Gebäudes.
3. Gebäudeertrag kapitalisieren: Der Gebäude-Reinertrag wird mit einem Barwertfaktor multipliziert, der sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ergibt – je länger das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist, desto höher der Faktor. Zur Restnutzungsdauer: Restnutzungsdauer & AfA.
4. Bodenwert addieren: Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergeben den Ertragswert. Den Bodenwert liefern die amtlichen Bodenrichtwerte.

Der wichtigste Stellhebel ist der Liegenschaftszinssatz: der Zinssatz, mit dem der Markt Immobilienerträge in der jeweiligen Lage und Objektart verzinst. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen abgeleitet – je niedriger der Zinssatz (begehrte Lage, geringes Risiko), desto höher der Wert.

Alle Werte dieser Rechnung sind Annahmen – sie zeigen den Rechenweg, nicht den Wert eines konkreten Objekts. Angenommen wird ein Leipziger Mehrfamilienhaus mit 60.000 € Jahresnettokaltmiete, 200.000 € Bodenwert, 3,5 % Liegenschaftszinssatz und 40 Jahren Restnutzungsdauer:

Im Gutachten folgen darauf noch besondere objektspezifische Anpassungen – etwa ein Abzug für Instandhaltungsstau oder ein Zuschlag für ausgebaute Reserven – und die Plausibilisierung am Markt. Das Beispiel zeigt aber den entscheidenden Mechanismus: Schon eine um 200 € höhere Monatsmiete oder ein um 0,5 Punkte niedrigerer Liegenschaftszins verändern den Wert um Zehntausende Euro.

Weil Käufer und Banken vermietete Objekte über den Ertrag bewerten, gilt aus über 560 begleiteten Verkäufen eine einfache Wahrheit: Die Miete ist der Wert. Konkret heißt das vor dem Verkauf:

• Mieten auf Marktniveau dokumentieren: Eine deutlich zu niedrige Bestandsmiete drückt den Ertragswert – sie kann aber auch als „Potenzial" verkauft werden, wenn sie belegt und eingeordnet ist. Vergleichsmaßstab: Mietspiegel Leipzig.
• Unterlagen vollständig halten: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungshistorie – jede Lücke rechnet der Käufer als Risiko und damit als Abschlag.
• Den richtigen Käuferkreis ansprechen: Für Leipziger Anlageobjekte führen wir eine geprüfte Liste von Kapitalanlegern – vom privaten Anleger bis zum Family Office.

Was Ihr vermietetes Objekt nach dieser Logik heute wert ist, ermitteln wir kostenlos – auf Wunsch mit unserem DEKRA-zertifizierten Bewerter, der Mehrfamilienhäuser nach genau diesen normierten Verfahren bewertet.

Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt das normierte Verfahren allgemein und ersetzt kein Wertgutachten und keine steuerliche Beratung im Einzelfall.