Mietrendite berechnen: Rechner, Formeln und ehrliche Richtwerte

Ob eine Wohnung als Kapitalanlage taugt, entscheidet sich an einer Zahl: der Mietrendite. Sie setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital – und macht Objekte damit vergleichbar, vom Altbau in Leipzig-Gohlis bis zum Neubau am Stadtrand. Mit dem folgenden Rechner ermitteln Sie Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor in wenigen Sekunden.

Wir vermitteln laufend vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser an Kapitalanleger in Leipzig – aus dieser Praxis stammen auch die Hinweise unter dem Rechner, welche Posten Einsteiger am häufigsten vergessen.

Die Bruttomietrendite ist die schnelle Überschlagsrechnung:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel mit angenommenen Werten: Eine Wohnung kostet 200.000 € und bringt 650 € Kaltmiete im Monat, also 7.800 € im Jahr. Die Bruttorendite beträgt 7.800 ÷ 200.000 × 100 = 3,9 %.

Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Zahl – sie berücksichtigt, dass ein Teil der Kosten nicht auf Mieter umlegbar ist und dass beim Kauf Nebenkosten anfallen:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Zu den nicht umlegbaren Kosten zählen vor allem Instandhaltungsrücklage, Verwaltung (bei Eigentumswohnungen der nicht umlegbare Teil des Hausgelds) und ein Ansatz für Mietausfall. Die Kaufnebenkosten – in Sachsen Grunderwerbsteuer 5,5 % plus Notar und Grundbuch – rechnet unser Kaufnebenkosten-Rechner exakt aus. Im Beispiel oben drücken schon 7,5 % Nebenkosten und 1.800 € nicht umlegbare Kosten die Rendite von 3,9 % auf rund 2,8 % – dieser Unterschied entscheidet über die Wirtschaftlichkeit.

Der Kaufpreisfaktor (auch „Vervielfältiger") ist die Umkehrung der Bruttorendite: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Im Beispiel: 200.000 ÷ 7.800 ≈ Faktor 25,6 – der Kaufpreis entspricht also gut 25 Jahreskaltmieten. Faustregel: Faktor 20 entspricht 5 % Bruttorendite, Faktor 25 entspricht 4 %, Faktor 33 entspricht 3 %.

Profis rechnen bei vermieteten Objekten zusätzlich mit dem Ertragswertverfahren – der normierten Bewertungsmethode, die neben der Miete auch Bodenwert, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer einbezieht. Für die Abschreibung vermieteter Objekte lohnt außerdem ein Blick auf die Restnutzungsdauer und AfA.

Eine ehrliche Antwort statt einer Pauschalzahl: Es kommt auf das Risiko an. Eine hohe Rendite ist kein Geschenk, sondern der Preis für Unsicherheit – schwächere Lage, Sanierungsstau, unsichere Vermietbarkeit. Eine niedrigere Rendite in gefragter Lage kann die bessere Anlage sein, wenn Wertentwicklung und Vermietbarkeit stimmen. Drei Prüffragen aus unserer Vermittlungspraxis:

• Ist die Miete marktgerecht? Eine zu niedrige Bestandsmiete kann Potenzial bedeuten, eine überhöhte Miete täuscht Rendite vor. Vergleichswerte liefert der Mietspiegel Leipzig.
• Wie ist der Zustand? Anstehende Instandhaltung gehört gedanklich auf den Kaufpreis – sonst rechnet sich die Rendite schön.
• Trägt sich das Objekt nach Finanzierung? Entscheidend ist am Ende der Cashflow nach Zins, Tilgung und Rücklagen, nicht die Rendite-Kennzahl allein.

Wie sich Kaufpreise und Mieten in Leipzig aktuell entwickeln – und in welchen Stadtteilen Anleger suchen –, zeigen unsere Seiten Kapitalanlage in Leipzig und Immobilienpreise Leipzig.

Die gleiche Rechnung gilt in der Gegenrichtung: Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, verkauft an Kapitalanleger – und die kalkulieren mit Faktor und Rendite. Eine marktgerechte, sauber dokumentierte Miete ist deshalb bares Geld beim Verkauf. Aus über 560 begleiteten Verkäufen wissen wir, welche Faktoren Leipziger Anleger aktuell akzeptieren – und führen eine Käuferliste mit geprüften Kapitalanlegern für Leipziger Objekte. Was Ihre vermietete Wohnung heute wert ist, ermitteln wir kostenlos.