Wohngemeinnützigkeit 2025: Steuerliche Anreize für bezahlbaren Wohnraum?

19. Mai 2025

Die Bundesregierung plant im Jahr 2025 die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit, ein wohnungspolitisches Instrument, das bis zur Abschaffung im Jahr 1990 eine zentrale Rolle im sozialen Wohnungsbau spielte. Ziel ist es, Wohnraum für breite Gesellschaftsschichten dauerhaft bezahlbar zu halten. Für die Immobilienbranche ergibt sich daraus ein neuer Rahmen mit spezifischen Anforderungen und steuerlichen Privilegien – ein Thema, das insbesondere für Bestandshalter, institutionelle Investoren und Projektentwickler in Ballungsräumen wie Leipzig von hoher Relevanz ist.

Was bedeutet Wohngemeinnützigkeit konkret?

Geplant ist ein Rechtsrahmen, der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen steuerliche Vergünstigungen einräumt, sofern sie sich verpflichten, dauerhaft preisgedämpften Wohnraum anzubieten. Im Gegenzug sollen die geförderten Unternehmen u. a. von der Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und Grunderwerbsteuer befreit werden. Auch bevorzugte Zugänge zu öffentlichen Fördermitteln und vergünstigte Grundstücksvergaben sind vorgesehen.

Fördervoraussetzungen sollen unter anderem Mietpreisbindungen, bestimmte Quoten für Sozialwohnungen, Transparenzpflichten sowie eine Begrenzung der Eigenkapitalverzinsung sein. Die genaue Ausgestaltung wird derzeit auf Bundesebene verhandelt, erste Pilotprojekte sind für das zweite Halbjahr 2025 angekündigt.

Auswirkungen auf Investoren und Bestandshalter

Für Akteure am Leipziger Immobilienmarkt stellt sich die Frage, ob eine Umstrukturierung oder Neugründung gemeinnütziger Wohnungsunternehmen strategisch sinnvoll ist. Vor allem für Wohnungsunternehmen mit langfristigem Bestandshorizont könnte sich die Wohngemeinnützigkeit als steuerlich vorteilhaft und zugleich reputationsfördernd erweisen.

Kapitalanleger müssen allerdings beachten, dass gemeinnützige Wohnungsunternehmen eine Gemeinwohlbindung nachweisen müssen und eine gewinnmaximierende Bewirtschaftung ausgeschlossen ist. Damit eignet sich dieses Modell vorrangig für institutionelle Investoren mit ESG-orientierter Anlagestrategie, kommunale Träger oder genossenschaftliche Initiativen.

Leipzig: Relevanz für den lokalen Wohnungsmarkt

Der Leipziger Wohnungsmarkt ist in den vergangenen Jahren durch ein starkes Wachstum, steigende Mieten und eine sinkende Neubautätigkeit geprägt. Die geplante Reaktivierung der Wohngemeinnützigkeit könnte in dieser Situation neue Impulse für den sozialen Wohnungsbau setzen – sofern geeignete Flächen und Projektpartner identifiziert werden.

Insbesondere für Flächen mit hoher Sozialwohnungsquote oder für Sanierungsgebiete könnte das Modell attraktiver werden. Entscheidend wird jedoch sein, wie schnell die gesetzlichen Rahmenbedingungen geschaffen und kommunale Umsetzungsstrukturen aufgebaut werden.

Chancen für die Stadtentwicklung, aber mit Hürden

Die Rückkehr zur Wohngemeinnützigkeit könnte ein Paradigmenwechsel in der Wohnraumpolitik sein – weg von renditeorientierter Wohnungsbewirtschaftung, hin zu gemeinwohlorientierten, langfristig bezahlbaren Wohnmodellen. Für Projektentwickler und Investoren ergeben sich dadurch neue strategische Optionen, aber auch regulatorische Herausforderungen.

Die Immo Hub GmbH beobachtet die politische und gesetzgeberische Entwicklung genau und steht Investoren sowie Eigentümern in Leipzig beratend zur Seite, wenn es um die Chancen und Risiken gemeinnützigen Bauens geht.

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Hinweis: Die konkreten gesetzlichen Regelungen befinden sich derzeit in der Erarbeitung. Eine verbindliche steuerliche oder rechtliche Einordnung ist nur durch entsprechend qualifizierte Berater gemäß §4 RDG möglich.