Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen: So einigen Sie sich

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft – und mit ihr eine unbequeme Grundregel: Über die geerbte Immobilie können die Miterben nur gemeinsam verfügen. Niemand kann allein verkaufen, aber jeder kann den Verkauf blockieren. Genau daraus entstehen die typischen Konflikte: Einer will verkaufen, eine möchte einziehen, der Dritte vermieten. Dieser Beitrag zeigt die Wege aus der Blockade – und wie der gemeinsame Verkauf in Leipzig geordnet abläuft.

Bis zur Auseinandersetzung gehört die Immobilie allen Miterben gemeinsam, unabhängig von den Erbquoten. Laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) tragen alle anteilig; Mieteinnahmen stehen allen anteilig zu. Für den Verkauf brauchen Sie in der Praxis zunächst den Nachweis der Erbfolge – meist Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll – und die Berichtigung des Grundbuchs. Gut zu wissen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.

Für die Steuer gilt: Die Spekulationsfrist des Erblassers läuft für die Erben weiter – hatte er die Immobilie über zehn Jahre oder selbst bewohnt, ist der Verkauf in aller Regel steuerfrei.

Übernimmt ein Miterbe das geerbte Haus, richtet sich die Auszahlung der Geschwister nach dem Verkehrswert der Immobilie – also dem Preis, der am Markt tatsächlich erzielbar wäre. Weder der Wunschpreis eines Miterben noch der vom Finanzamt angesetzte Steuerwert sind dafür die richtige Basis. Was der Verkehrswert genau ist und wie er sich vom Marktwert-Begriff abgrenzt, erklärt unser Beitrag Verkehrswert und Marktwert im Vergleich.

Die Rechnung selbst ist einfach – ein Beispiel mit angenommenen Werten: Hat das geerbte Haus einen Verkehrswert von 300.000 € und erben zwei Geschwister je zur Hälfte, steht jedem rechnerisch ein Anteil von 150.000 € zu. Wer das Haus übernimmt, zahlt dem anderen also 150.000 € aus. Lastet auf der Immobilie noch eine Restschuld, wird sie vorher abgezogen: Bei 40.000 € Verbindlichkeiten bleiben 260.000 € zu verteilen – die Auszahlung sinkt auf 130.000 €, dafür übernimmt der Übernehmende in der Regel auch das Darlehen. Bei anderen Erbquoten wird entsprechend anteilig gerechnet.

Die Auszahlung muss selten aus Erspartem kommen: Banken finanzieren sie üblicherweise über ein Darlehen, für das die übernommene Immobilie selbst als Sicherheit dient – auch hierfür verlangt die Bank eine belastbare Wertermittlung. Entscheidend für den Familienfrieden ist ein neutral ermittelter Wert, den alle Seiten akzeptieren: Wer den Wert selbst schätzt, dem unterstellen die Geschwister schnell Eigeninteresse. Wie eine solche Bewertung im Erbfall abläuft, zeigt unser Ratgeber Geerbte Immobilie bewerten lassen – bei Immo Hub ist die Bewertung kostenlos, auf Wunsch durch unseren DEKRA-zertifizierten Bewerter.