Erbschein für den Verkauf einer geerbten Immobilie

Stand: Juli 2026. Einen Erbschein brauchen Sie, um Ihre Erbenstellung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen – Voraussetzung, um die geerbte Immobilie umzuschreiben und zu verkaufen. Nicht nötig ist er, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt Eröffnungsniederschrift vorliegt. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (GNotKG); bei mittleren Werten liegen sie im niedrigen vierstelligen Bereich.

Ein Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts über Ihr Erbrecht – er belegt, dass und in welchem Umfang Sie Erbe geworden sind (§ 2353 BGB). Beim Immobilienverkauf brauchen Sie diesen Nachweis, weil Sie als Erbe nicht automatisch im Grundbuch handlungsfähig sind: Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, müssen die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden (Grundbuchberichtigung). Dafür verlangt das Grundbuchamt einen belastbaren Nachweis der Erbenstellung – und der wird klassisch über den Erbschein geführt.

Nicht in jedem Fall ist ein Erbschein erforderlich. Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung – also einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag – genügt dem Grundbuchamt in der Regel diese Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein Erbschein ist dann meist überflüssig, was die Gebühren dafür spart.

Anders bei einem privatschriftlichen (eigenhändigen) Testament oder wenn gar kein Testament existiert (gesetzliche Erbfolge): Hier verlangt das Grundbuchamt in aller Regel einen Erbschein. Und selbst bei einer notariellen Verfügung kann das Grundbuchamt einen Erbschein nachfordern, wenn es die Erbfolge daraus nicht zweifelsfrei ableiten kann.

Die Kosten für den Erbschein regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie hängen vom Nachlasswert ab – genauer vom Reinnachlass, also dem Wert des Nachlasses abzüglich der Schulden des Erblassers. In der Regel fallen dabei zwei Gebühren an: eine für die Erteilung des Erbscheins und eine für die eidesstattliche Versicherung, mit der Sie die Richtigkeit Ihrer Angaben beim Gericht oder Notar bekräftigen. Beide bemessen sich nach der Gebührentabelle B des GNotKG und fallen jeweils als volle Gebühr an.

Beispielrechnung (Annahme): Bei einem angenommenen Reinnachlass von 300.000 € beträgt eine volle Gebühr nach Tabelle B rund 635 €. Für Erteilung und eidesstattliche Versicherung zusammen ergibt das grob 1.270 €. Dieser Wert ist bewusst als Größenordnung gewählt – der tatsächliche Betrag steigt oder sinkt mit dem Nachlasswert und lässt sich erst mit dem konkreten Reinnachlass beziffern.

Ein Spartipp aus dieser Kostenlogik: Wer keinen Erbschein braucht (siehe oben), spart die Gebühren vollständig – bei größeren Nachlässen schnell ein vierstelliger Betrag.

Zuständig ist das Nachlassgericht – in Deutschland das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Für einen Erblasser mit letztem Wohnsitz in Leipzig ist das das Amtsgericht Leipzig. Den Antrag können Sie direkt beim Nachlassgericht stellen oder über einen Notar beurkunden lassen; erteilt wird der Erbschein in beiden Fällen vom Gericht.

Diese Unterlagen und Angaben werden üblicherweise benötigt:

• Sterbeurkunde des Erblassers,
• ein Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden,
• bei gesetzlicher Erbfolge Nachweise zum Verwandtschaftsverhältnis (z. B. Geburts- und Heiratsurkunden),
• Angaben zu weiteren möglichen Erben und zum Wert des Nachlasses.

Zusätzlich geben Sie eine eidesstattliche Versicherung ab – vor dem Nachlassgericht oder einem Notar. Wie lange die Ausstellung dauert, hängt von der Auslastung des Gerichts und der Komplexität ab: von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten, etwa wenn eine Erbengemeinschaft oder ein Auslandsbezug im Spiel ist.

Erben mehrere Personen gemeinsam, stellt das Nachlassgericht auf Antrag einen gemeinschaftlichen Erbschein aus (§ 2357 BGB), der alle Miterben mit ihren Erbteilen ausweist. Den Antrag kann jeder Miterbe stellen. Die Immobilie gehört der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich – verkaufen lässt sie sich nur gemeinsam: Für den Verkauf und die spätere Auflassung an den Käufer müssen alle Miterben mitwirken.

Vor dem Verkauf muss die Erbfolge im Grundbuch nachvollzogen werden: Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen (Grundbuchberichtigung). Erst mit diesem Nachweis – Erbschein oder notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift – können Sie wirksam über die Immobilie verfügen und sie an den Käufer auflassen. Gut zu wissen: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist in der Regel gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht.

Der Erbschein klärt, wer verkaufen darf. Zwei weitere Fragen entscheiden über das wirtschaftliche Ergebnis: Was ist die Immobilie wert – und welche Steuern fallen an? Eine erste, kostenlose Einordnung des Marktwerts liefert unsere Immobilienbewertung. Zur steuerlichen Seite lesen Sie unseren Ratgeber zur Erbschaftssteuer bei Immobilien. Steht der Verkauf an, begleiten wir Sie beim Verkauf der geerbten Immobilie – von der Abstimmung in der Erbengemeinschaft bis zum Notartermin. Wie ein Verkauf in Leipzig generell abläuft, zeigt unsere Seite zum Immobilienverkauf in Leipzig.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob im Einzelfall ein Erbschein nötig ist und welche Kosten anfallen, hängt von den konkreten Umständen ab – im Zweifel beraten Sie Notar, Nachlassgericht oder ein Fachanwalt für Erbrecht.