Erbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge, Bewertung und Spielräume

Wer eine Immobilie erbt, bekommt vom Finanzamt zwei Fragen gestellt: Was ist die Immobilie wert? Und: Liegt dieser Wert über Ihrem Freibetrag? Beide Antworten lassen sich beeinflussen – wer die Regeln kennt, zahlt oft deutlich weniger oder gar keine Erbschaftssteuer. Hier die wichtigsten Punkte für Erben in Leipzig und überall sonst.

Erbschaftssteuer fällt nur auf den Teil des Erbes an, der den persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG) übersteigt:

• Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (auch Adoptiv- und Stiefkinder): 400.000 € – je Elternteil, von dem geerbt wird
• Enkelkinder: 200.000 € (400.000 €, wenn das Elternteil bereits verstorben ist)
• Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
• Geschwister, Nichten/Neffen, nicht verheiratete Partner und alle übrigen: 20.000 €

Erbt ein Kind also eine Wohnung im Wert von 350.000 €, bleibt der Erwerb komplett steuerfrei. Kritisch wird es bei entfernteren Verwandten und unverheirateten Partnern – hier ist der Freibetrag schnell überschritten.

Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht. Es bewertet pauschal nach dem Bewertungsgesetz – auf Basis von Bodenrichtwerten, Vergleichsdaten und standardisierten Verfahren. Diese Pauschalbewertung fällt gerade bei älteren, sanierungsbedürftigen oder ungewöhnlichen Objekten oft höher aus als der tatsächlich erzielbare Preis.

Der Hebel dagegen: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten – oder durch einen tatsächlich erzielten, zeitnahen Verkaufspreis. Liegt der nachgewiesene Wert unter dem Finanzamts-Ansatz, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer. Eine erste kostenlose Einordnung, was die Immobilie am Markt wert ist, liefert unsere Immobilienbewertung.

Für das selbst genutzte Familienheim gibt es eine eigene Befreiung: Ehepartner erben es steuerfrei, wenn sie es anschließend zehn Jahre selbst bewohnen. Für Kinder gilt dasselbe – zusätzlich begrenzt auf 200 m² Wohnfläche (der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert). Wer vor Ablauf der zehn Jahre ohne zwingenden Grund auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend.

Wichtig für die Praxis: Diese Befreiung wirkt neben dem Freibetrag – ein Kind kann also das Familienheim steuerfrei übernehmen und den 400.000-€-Freibetrag für übriges Vermögen nutzen.

Steht nach dem Erbfall der Verkauf im Raum – etwa weil sich eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen will – lohnt der Blick auf die zweite Steuerfrage: die Spekulationsfrist. Erben übernehmen dabei die Frist des Erblassers. Hatte dieser die Immobilie länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, ist der Verkaufsgewinn für die Erben in aller Regel einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie kurz die Erbschaft zurückliegt.

Ein belastbarer Verkehrswert erfüllt dabei gleich zwei Zwecke: Er ist die Grundlage für die faire Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft – und gegebenenfalls das Argument gegenüber dem Finanzamt.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Beurteilung hängt immer vom Einzelfall ab.