Haus verkaufen trotz laufendem Kredit – geht das?

Die kurze Antwort: Ja – und es passiert ständig. Die meisten Häuser und Wohnungen sind beim Verkauf noch nicht vollständig abbezahlt. Ein laufender Kredit ist deshalb kein Hindernis, sondern ein Standardfall, der sauber organisiert werden muss. Entscheidend sind drei Dinge: die Ablösung des Darlehens, der Umgang mit der Grundschuld im Grundbuch und die Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank für den entgangenen Zins eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Beim Verkauf der Immobilie hat sie dabei kein Wahlrecht: Weil Sie ein berechtigtes Interesse haben, muss die Bank die vorzeitige Rückzahlung ermöglichen. Die Höhe hängt von Restlaufzeit, vereinbartem Zins und aktuellem Zinsniveau ab – lassen Sie sich die Berechnung immer schriftlich geben und prüfen Sie sie im Zweifel unabhängig.

Zwei Auswege lohnen den Blick: Läuft Ihre Zinsbindung ohnehin bald aus oder besteht nach zehn Jahren das gesetzliche Sonderkündigungsrecht, kann sich ein leicht angepasster Verkaufszeitplan lohnen. Und wenn Sie zeitnah eine neue Immobilie kaufen, fragen Sie nach einem Objekttausch (Pfandtausch): Manche Banken übertragen die Finanzierung auf das neue Objekt – ganz ohne Entschädigung.

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld sichert den Kredit ab – sie verschwindet nicht automatisch mit der letzten Rate. Beim Verkauf wird sie üblicherweise im Zuge der Lastenfreistellung gelöscht; die Kosten dafür trägt nach der üblichen Vertragspraxis der Verkäufer. In Einzelfällen kann der Käufer die Grundschuld auch übernehmen und für die eigene Finanzierung weiternutzen – das spart Gebühren, muss aber zwischen allen Beteiligten und den Banken abgestimmt werden. Wie der Ablauf von der Beurkundung bis zur Umschreibung im Detail aussieht, zeigt unser Beitrag Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung.