Haus verkaufen trotz laufendem Kredit – geht das?

Die kurze Antwort: Ja – und es passiert ständig. Die meisten Häuser und Wohnungen sind beim Verkauf noch nicht vollständig abbezahlt. Ein laufender Kredit ist deshalb kein Hindernis, sondern ein Standardfall, der sauber organisiert werden muss. Entscheidend sind drei Dinge: die Ablösung des Darlehens, der Umgang mit der Grundschuld im Grundbuch und die Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank für den entgangenen Zins eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Beim Verkauf der Immobilie hat sie dabei kein Wahlrecht: Weil Sie ein berechtigtes Interesse haben, muss die Bank die vorzeitige Rückzahlung ermöglichen. Die Höhe hängt von Restlaufzeit, vereinbartem Zins und aktuellem Zinsniveau ab – lassen Sie sich die Berechnung immer schriftlich geben und prüfen Sie sie im Zweifel unabhängig.

Zwei Auswege lohnen den Blick: Läuft Ihre Zinsbindung ohnehin bald aus oder besteht nach zehn Jahren das gesetzliche Sonderkündigungsrecht, kann sich ein leicht angepasster Verkaufszeitplan lohnen. Und wenn Sie zeitnah eine neue Immobilie kaufen, fragen Sie nach einem Objekttausch (Pfandtausch): Manche Banken übertragen die Finanzierung auf das neue Objekt – ganz ohne Entschädigung.

Wie hoch die Entschädigung ausfällt, folgt einem einfachen Prinzip: Die Bank darf den Zinsschaden ersetzt verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht – also die Differenz zwischen Ihrem vertraglich vereinbarten Zins und dem Zins, den sie mit dem zurückgezahlten Geld heute noch erzielen kann. Daraus ergibt sich eine oft übersehene Konsequenz: Je niedriger Ihr Vertragszins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau, desto geringer der Schaden. Wer in der Niedrigzinsphase zu sehr günstigen Konditionen finanziert hat, zahlt bei der Ablösung im aktuellen Zinsumfeld deshalb häufig nur eine geringe Entschädigung – in manchen Konstellationen sogar gar keine, weil die Bank das Geld heute besser wiederanlegen kann als in Ihrem Vertrag.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel – alle Werte sind reine Annahmen, keine Konditionszusage: Restschuld 200.000 €, Vertragszins 1,5 %, Restlaufzeit der Zinsbindung 3 Jahre. Kann die Bank heute zu über 1,5 % wiederanlegen, entsteht ihr rechnerisch kein Zinsschaden – die Entschädigung tendiert gegen null. Läge der Vertragszins dagegen bei angenommenen 4 % und der Wiederanlagezins darunter, würde die Bank die Zinsdifferenz über die Restlaufzeit abgezinst in Rechnung stellen. Die tatsächliche Berechnung ist komplexer (Sondertilgungsrechte, ersparte Kosten und Risikoprämien mindern den Anspruch) – genau deshalb gilt: Verlangen Sie immer eine schriftliche, nachvollziehbare Berechnung und lassen Sie sie bei größeren Beträgen von der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt prüfen.

Die wichtigste gesetzliche Ausnahme steht in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie jeden Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Wer diese Schwelle fast erreicht hat, sollte den Verkaufszeitplan darauf abstimmen. Welche weiteren Posten beim Verkauf anfallen, zeigt unsere Übersicht Was kostet ein Hausverkauf?

Die Ablösung aus dem Kaufpreis ist der Standardweg – aber nicht der einzige. Drei Alternativen können die Vorfälligkeitsentschädigung verringern oder ganz vermeiden:

1. Darlehens- und Grundschuldübernahme durch den Käufer: Übernimmt der Käufer Ihr Darlehen samt Grundschuld, läuft der Vertrag einfach weiter – eine Entschädigung fällt nicht an, und der Käufer spart sich Löschungs- und Neubestellungskosten. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank, die den Käufer wie einen neuen Kreditnehmer prüft. Attraktiv ist das vor allem, wenn Ihr Vertragszins unter den aktuellen Marktkonditionen liegt.

2. Objekttausch (Pfandtausch): Kaufen Sie zeitnah eine neue Immobilie, kann die Bank die bestehende Finanzierung fortführen und als Sicherheit statt des verkauften Hauses eine Grundschuld auf dem neuen Objekt eintragen lassen. Der Kredit bleibt unverändert bestehen, eine Entschädigung entfällt. Die Bank muss zustimmen und das neue Objekt als gleichwertige Sicherheit akzeptieren – fragen Sie danach, bevor Sie die Ablösung beauftragen.

3. Verkauf zum Fristende timen: Endet Ihre Zinsbindung in absehbarer Zeit oder greift bald das Kündigungsrecht aus § 489 BGB, kann es sich rechnen, Vermarktungsstart und Übergabetermin so zu legen, dass die Ablösung erst nach dem Stichtag fällig wird. Ein Immobilienverkauf dauert von der Vorbereitung bis zur Kaufpreiszahlung ohnehin mehrere Monate – dieser Vorlauf lässt sich gezielt nutzen. Beim Timing lohnt zusätzlich der Blick auf die Spekulationsfrist: Was steuerlich zu beachten ist, erklärt unser Ratgeber Steuern beim Hausverkauf.

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld sichert den Kredit ab – sie verschwindet nicht automatisch mit der letzten Rate. Beim Verkauf wird sie üblicherweise im Zuge der Lastenfreistellung gelöscht; die Kosten dafür trägt nach der üblichen Vertragspraxis der Verkäufer. In Einzelfällen kann der Käufer die Grundschuld auch übernehmen und für die eigene Finanzierung weiternutzen – das spart Gebühren, muss aber zwischen allen Beteiligten und den Banken abgestimmt werden. Wie der Ablauf von der Beurkundung bis zur Umschreibung im Detail aussieht, zeigt unser Beitrag Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung.