Haus verkaufen und wohnen bleiben: Diese Modelle gibt es

Das Haus ist abbezahlt, das Vermögen steckt in den eigenen vier Wänden – nur verfügbar ist es nicht. Viele Eigentümer in Leipzig, gerade im Ruhestand, möchten Kapital aus der Immobilie lösen, ohne auszuziehen: für die Rente, den Umbau, die Unterstützung der Kinder oder einfach mehr finanziellen Spielraum. Dafür gibt es vier gängige Modelle – mit sehr unterschiedlichen Folgen für Preis, Sicherheit und Flexibilität.

Alle vier Modelle stehen und fallen mit zwei Zahlen: dem echten Marktwert Ihrer Immobilie und dem fair berechneten Wert des Nutzungsrechts. Genau hier passieren die teuersten Fehler – etwa wenn der Abschlag für Nießbrauch oder Wohnrecht zu hoch angesetzt wird oder ein Leibrenten-Angebot auf einem zu niedrigen Objektwert basiert. Lassen Sie deshalb zuerst den Marktwert neutral ermitteln (Wie viel ist mein Haus wert?) und erst danach über Modelle sprechen.

Dazu gehören ehrliche Antworten auf drei Fragen: Wie lange möchten Sie realistisch bleiben? Wer soll Instandhaltung und größere Reparaturen tragen? Und was soll später einmal an die Familie gehen? Bei geerbten oder gemeinsam gehaltenen Immobilien lohnt zusätzlich der Blick in unseren Beitrag zur Erbengemeinschaft.

Wer sein Haus mit Wohnrecht verkauft, lässt sich beim Notartermin ein lebenslanges Wohnungsrecht nach § 1093 BGB einräumen, das im Grundbuch eingetragen wird. Erst diese Eintragung macht das Recht belastbar: Es wirkt gegen jeden Käufer – auch wenn die Immobilie später weiterverkauft oder zwangsversteigert wird, bleibt das Wohnungsrecht bestehen. Ein nur im Kaufvertrag zugesagtes „Wohnen dürfen“ ohne Grundbucheintrag bietet diesen Schutz nicht.

Der Preis dafür: Der Käufer zahlt nicht den vollen Marktwert, sondern zieht den Kapitalwert des Wohnungsrechts ab. Der berechnet sich – vereinfacht – aus der ortsüblichen Miete für die bewohnte Fläche und der statistischen Lebenserwartung der Berechtigten. Je jünger Sie beim Verkauf sind, desto länger läuft das Recht voraussichtlich und desto größer fällt der Abschlag aus.

Wichtig ist der Unterschied zum Nießbrauch: Das Wohnungsrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen. Wer sich die Option offenhalten will, die Immobilie später zu vermieten – etwa beim Umzug ins Pflegeheim –, braucht stattdessen einen Nießbrauch. Käufer eines Hauses mit eingetragenem Wohnungsrecht sind in der Praxis meist Kapitalanleger, die die Immobilie als langfristige Geldanlage sehen und den Abschlag als Rendite einkalkulieren – Selbstnutzer scheiden als Zielgruppe naturgemäß aus. Das verkleinert den Käuferkreis und macht eine realistische Preisfindung umso wichtiger.

Rund um „Verkaufen und wohnen bleiben“ werben viele Anbieter mit sehr unterschiedlichen Modellen – von der klassischen Leibrente bis zum kommerziellen Teilverkauf. Ob ein Angebot seriös und wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich an wenigen Punkten prüfen:

• Notartermin ist Pflicht: Jeder Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ein Anbieter, der Druck macht, vorab verbindliche Erklärungen ohne Notar zu unterschreiben, ist ein Warnsignal.
• Rechte gehören ins Grundbuch: Wohnungsrecht oder Nießbrauch müssen als dingliches Recht eingetragen werden – möglichst erstrangig. Rein vertragliche Zusagen können bei Weiterverkauf oder Insolvenz des Käufers ins Leere laufen.
• Gesamtkosten über die Laufzeit rechnen: Gerade beim Teilverkauf summieren sich laufende Nutzungsentgelte, Abwicklungsvergütungen und die weiter beim Eigentümer liegende Instandhaltung über die Jahre erheblich. Vergleichen Sie immer die Gesamtrechnung über einen realistischen Zeitraum – nicht nur die Auszahlungssumme am Anfang.
• Unabhängige Bewertung vor der Unterschrift: Verlassen Sie sich nicht auf den Wertansatz des Anbieters. Eine neutrale Marktwertermittlung – in unserem Team durch einen DEKRA-zertifizierten Bewerter – zeigt, ob Abschlag oder Rentenfaktor fair gerechnet sind.

Auch die Verbraucherzentralen raten, Verrentungs- und Teilverkaufsangebote vor der Unterschrift unabhängig prüfen zu lassen und mehrere Modelle gegenzurechnen. Einen breiteren Überblick über den Verkauf in der Lebensphase 55+ gibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter.