Notarkosten beim Hauskauf: Rechner, Tabelle und alle Antworten

Beim Haus- oder Wohnungskauf führt kein Weg am Notar vorbei: In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Die gute Nachricht: Die Kosten sind kein Verhandlungsthema und keine Überraschung – sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt und lassen sich auf den Euro genau vorausberechnen. Genau das macht der folgende Rechner.

Aus über 560 begleiteten Verkäufen in Leipzig wissen wir: Eine der häufigsten Fragen im Erstgespräch ist nicht die Provision, sondern „Was kostet eigentlich der Notar?“ – deshalb hier die Antwort, auf den Euro genau.

Grundlage ist der Geschäftswert – beim Kauf der Kaufpreis, bei der Grundschuld die Darlehenssumme. Aus ihm ergibt sich über die Gebührentabelle des GNotKG eine Grundgebühr, die je nach Tätigkeit mit einem Faktor multipliziert wird:

• Beurkundung des Kaufvertrags (2,0): die Hauptposition – der Notar entwirft den Vertrag, berät beide Seiten und beurkundet.
• Vollzug (0,5): Einholung von Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde, Anfragen an Behörden.
• Betreuung (0,5): Überwachung der Fälligkeit, Mitteilung an den Käufer, wann gezahlt werden darf.
• Grundschuldbestellung (1,0): nur bei Finanzierung – die Bank verlangt eine Grundschuld als Sicherheit.

Auf die Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer und geringe Auslagen. Das Grundbuchamt rechnet umsatzsteuerfrei ab: Auflassungsvormerkung (0,5), Eigentumsumschreibung (1,0) und – bei Finanzierung – die Eintragung der Grundschuld (1,0). Wie lange das Grundbuchamt in Leipzig aktuell braucht, zeigt unser Ratgeber Bearbeitungszeiten im Leipziger Grundbuchamt.

Die folgenden Werte sind mit derselben GNotKG-Logik berechnet wie der Rechner oben (übliche Positionen; „mit Finanzierung" = Grundschuld über 80 % des Kaufpreises, inklusive Umsatzsteuer auf die Notargebühren):

Die Notarkosten sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision kommen hinzu. Den Gesamtüberblick liefert unser Kaufnebenkosten-Rechner.

In der Praxis zahlt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten – so sieht es § 448 Abs. 2 BGB als Regelfall vor, und so wird es in nahezu allen Kaufverträgen vereinbart. Der Verkäufer trägt nur die Kosten, die sein eigenes Eigentum betreffen: vor allem die Löschung alter Grundschulden (Lastenfreistellung) und die dafür nötigen notariellen Erklärungen.

Wichtig zu wissen: Beide Parteien haften gegenüber dem Notar als Gesamtschuldner. Platzt der Kauf, kann der Notar seine bis dahin entstandenen Gebühren von beiden verlangen – unabhängig davon, was im Vertragsentwurf stand.

Grundsätzlich gilt: Wer zahlt, wählt. Da der Käufer die Kosten trägt, schlägt üblicherweise er den Notar vor – der Verkäufer kann aber widersprechen, dann einigt man sich. Ein „besserer" oder „günstigerer" Notar ist dabei kein Kriterium: Notarinnen und Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes, zur Neutralität gegenüber beiden Seiten verpflichtet und rechnen alle nach demselben Gesetz ab. Einen Notar in Ihrer Nähe finden Sie über die amtliche Notarsuche der Bundesnotarkammer.

Aus unserer Praxis in Leipzig: Wir begleiten laufend Beurkundungen und arbeiten dabei regelmäßig unter anderem mit dem Notariat Zapf & Flache sowie dem Notariat Gerlach & Kopf in Leipzig zusammen – die freie Notarwahl liegt dabei selbstverständlich immer bei Ihnen. Für unsere Kunden koordinieren wir flexible Notartermine, halten Fristen und Fälligkeiten im Blick und übernehmen die Zuarbeit, etwa die Beschaffung von Grundbuchauszügen und fehlenden Unterlagen – damit der Termin hält und nichts den Verkauf verzögert.

Der Ablauf: Der Notar erstellt den Vertragsentwurf (bei Verbrauchern mit mindestens 14 Tagen Prüffrist, § 17 Abs. 2a BeurkG), beurkundet im Termin, holt Genehmigungen ein, lässt die Auflassungsvormerkung eintragen und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Alle Schritte vom Termin bis zur Eigentumsumschreibung erklärt unser Ratgeber Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung.

An den Gebühren selbst: nein – sie sind gesetzlich festgelegt, Rabatte sind Notaren sogar verboten. Sparen lässt sich nur, indem man unnötige Kosten vermeidet:

• Grundschuld direkt im Kauftermin mitbeurkunden statt in einem separaten Termin – spart doppelte Wege und Zusatzgebühren.
• Keinen überhöhten Kaufpreis beurkunden: Der Geschäftswert bestimmt die Gebühr. (Einen zu niedrigen Preis zu beurkunden ist keine Option – das wäre Steuerhinterziehung und macht den Vertrag nichtig.)
• Änderungen vor dem Termin klären: Nachträge und Neubeurkundungen kosten extra.
• Bewegliches Inventar (z. B. Küche) im Vertrag gesondert ausweisen – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an; die Notargebühr richtet sich weiter nach dem Gesamtpreis.

Für Verkäufer gilt: Die Abwicklung über den Notar ist nur der letzte Schritt. Den größten finanziellen Unterschied macht der erzielte Preis – hier begleiten wir Sie vom kostenlos ermittelten Marktwert über die Vermarktung bis zur kompletten Abwicklung bis zum Notartermin.