Kosten beim Hausverkauf: Was Verkäufer wirklich zahlen

Vor dem Hausverkauf steht bei fast allen Eigentümern dieselbe Frage: „Was kostet mich der Verkauf eigentlich?" Die kurze Antwort: deutlich weniger, als die meisten erwarten – die großen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Beurkundung, Grundbucheintrag) zahlt der Käufer. Beim Verkäufer bleiben wenige, klar bezifferbare Posten. Genau die rechnet der folgende Rechner durch.

Aus über 560 begleiteten Verkäufen in Leipzig wissen wir aber auch: Die eigentliche Kostenfalle ist selten eine Gebühr – sondern ein falsch angesetzter Angebotspreis. Deshalb gehört an den Anfang jeder Kostenrechnung eine realistische Wertermittlung.

• Grundschuld-Löschung (Lastenfreistellung): Ist das Haus noch mit einer Grundschuld belastet, wird sie zum Verkauf gelöscht. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür je eine 0,5-Gebühr nach der GNotKG-Tabelle – zusammen rund 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe. Beispiel: Bei 200.000 € eingetragener Grundschuld sind das etwa 476 €. Wichtig: Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Betrag, nicht Ihre aktuelle Restschuld.
• Energieausweis: Ohne gültigen Energieausweis dürfen Sie nicht vermarkten – er ist spätestens zur Besichtigung Pflicht (§§ 79 ff. GEG), bei Verstößen drohen Bußgelder. Ein Verbrauchsausweis kostet marktüblich etwa 80–150 €, ein Bedarfsausweis etwa 300–500 €. Details und welcher Ausweis für Ihr Haus zulässig ist: Energieausweis erstellen.
• Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf an Verbraucher die Provisionsteilung (§ 656c BGB) – Käufer und Verkäufer zahlen je die Hälfte des vereinbarten Satzes. Die Höhe ist Vereinbarungssache; was in Leipzig üblich ist und wie die Teilung genau funktioniert, erklärt unsere Seite zur Maklerprovision in Leipzig.
• Unterlagen und Kleinposten: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakten – zusammen meist unter 100 €. Für unsere Verkäufer beschaffen wir diese Unterlagen im Zuge der Vermarktung; welche Dokumente Sie brauchen, listet die Verkaufs-Checkliste.
• Optional – wertsteigernde Vorbereitung: Kleinere Schönheitsreparaturen oder Home Staging sind keine Pflichtkosten, rechnen sich aber häufig über den erzielten Preis. Was sich vor dem Verkauf lohnt und was nicht: Renovieren vor dem Hausverkauf.

Die Käuferseite im Detail – inklusive Rechner – finden Sie im Kaufnebenkosten-Rechner; die Notar- und Grundbuchgebühren schlüsselt der Notarkosten-Rechner auf den Euro genau auf.

Lösen Sie Ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – als Ersatz für ihren Zinsschaden. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Deshalb rechnet unser Rechner hier bewusst nichts „hoch": Verlangen Sie vor dem Verkauf eine schriftliche Berechnung Ihrer Bank.

Die gute Nachricht im aktuellen Zinsumfeld: Wer seinen Kredit in der Niedrigzinsphase abgeschlossen hat, zahlt oft nur eine geringe oder gar keine Entschädigung – der Bank entsteht kaum Schaden, wenn sie das Geld heute zu höheren Zinsen neu verleihen kann. Zudem endet der Anspruch bei Darlehen mit mehr als zehn Jahren Laufzeit sechs Monate nach Kündigung gemäß § 489 BGB. Alle Wege aus dem laufenden Kredit – inklusive der Alternative, dass der Käufer die Grundschuld übernimmt – zeigt unser Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit.

Eine „Verkaufssteuer" gibt es nicht. Relevant ist die Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Sie fällt nur an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie das Haus nicht ausreichend selbst bewohnt haben. Ob Ihr Verkauf steuerfrei ist und was der Zeitpunkt ausmacht, klären zwei Ratgeber: Steuern beim Hausverkauf (Überblick mit Rechenbeispiel) und Spekulationsfrist & Rechner.

In der Praxis entscheidet gute Vorbereitung über die Kosten: Wir beschaffen Grundbuchauszüge und fehlende Unterlagen, organisieren bei Bedarf den Energieausweis und stimmen die Lastenfreistellung direkt mit Bank und Notariat ab – in Leipzig arbeiten wir dabei regelmäßig unter anderem mit den Notariaten Zapf & Flache und Gerlach & Kopf zusammen, wobei die freie Notarwahl selbstverständlich immer bei den Vertragsparteien liegt. So kommt kein Termin ins Rutschen und keine Position doppelt.

Und der wichtigste Hebel bleibt der Preis selbst: Ein zu hoch angesetztes Haus steht, ein zu niedrig angesetztes verschenkt Geld. Was Ihr Haus heute realistisch wert ist, ermitteln wir kostenlos und unverbindlich – auf Wunsch mit unserem DEKRA-zertifizierten Bewerter im Team.