Haus verkaufen ohne Makler: Was Sie sparen – und was Sie leisten müssen

Ein Haus verkaufen ohne Makler – geht das? Ja, selbstverständlich. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Makler zu beauftragen, und in bestimmten Konstellationen ist der Privatverkauf sogar die vernünftigste Lösung. Die ehrliche Antwort auf die Frage „mit oder ohne Makler?“ lautet deshalb nicht „immer mit“, sondern: Es kommt auf Ihre Situation an – auf den Käufer, die Lage, Ihre Zeit und Ihre Verhandlungserfahrung.

Diese Seite ist bewusst kein Werbeprospekt. Aus über 560 begleiteten Verkäufen in Leipzig kennen wir beide Seiten: Verkäufe, die privat reibungslos gelaufen wären – und Fälle, in denen Eigentümer nach Monaten in Eigenregie mit gedrücktem Preis zu uns kamen. Hier finden Sie den kompletten Aufgabenkatalog, eine ehrliche Ersparnis-Rechnung und die Fehler, die im Privatverkauf wirklich Geld kosten. Damit Sie selbst entscheiden können.

Es gibt Konstellationen, in denen wir Eigentümern offen sagen: Das können Sie gut selbst machen. Typische Fälle:

• Der Käufer steht schon fest. Verkauf innerhalb der Familie, an Nachbarn, Mieter oder Bekannte – hier gibt es nichts zu vermarkten. Sie brauchen im Kern nur eine belastbare Wertermittlung als faire Preisgrundlage und einen Notar für den Kaufvertrag.
• Sehr gefragte Lage, gängiges Objekt. Ein gepflegtes Einfamilienhaus in einem stark nachgefragten Leipziger Stadtteil findet auch ohne professionelle Vermarktung Interessenten – die Frage ist dann weniger „ob“, sondern zu welchem Preis und mit welchem Aufwand.
• Sie bringen Zeit und Verhandlungserfahrung mit. Wer beruflich verhandelt, flexibel für Besichtigungen ist und sich in Unterlagen, Energieausweis und Vertragsablauf einarbeiten mag, kann den Prozess selbst stemmen.

Schwieriger wird der Privatverkauf erfahrungsgemäß bei erklärungsbedürftigen Objekten (Sanierungsstau, Erbbaurecht, vermietete Häuser), bei emotionaler Bindung ans Elternhaus – und immer dann, wenn der Angebotspreis ohne Marktdaten „nach Gefühl“ festgelegt wird. Dazu unten mehr.

Die wichtigste Zahl zuerst – und sie ist kleiner, als viele denken. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer die gesetzliche Provisionsteilung (§§ 656c, 656d BGB): Der Käufer muss nie mehr zahlen als der Verkäufer. In der Praxis wird die Provision deshalb fast immer hälftig geteilt.

Ein Rechenbeispiel – die Annahmen legen wir offen: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer marktüblichen Gesamtprovision von 6 % inklusive Umsatzsteuer entfallen auf Sie als Verkäufer 3 %, also 9.000 €. Das – und nur das – ist Ihre mögliche Ersparnis beim Verkauf ohne Makler. Nicht die vollen 18.000 €, die in manchen Rechnungen kursieren. Welche Sätze in Leipzig üblich sind und wie die Teilung im Detail funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Maklerprovision in Leipzig.

Von dieser Ersparnis gehen eigene Kosten ab, die sonst der Makler trägt: Energieausweis, Portalinserate, professionelle Fotos, Unterlagenbeschaffung – und Ihre Arbeitszeit. Was beim Verkauf insgesamt an Kosten anfällt, mit und ohne Makler, schlüsselt unser Ratgeber Kosten beim Hausverkauf auf.

Aus über 560 begleiteten Verkäufen – darunter viele, die zuvor privat versucht wurden – sehen wir immer wieder dieselben Muster:

• Angebotspreis zu hoch: Das Haus liegt monatelang in den Portalen, Interessenten warten ab, das Objekt „verbrennt“. Am Ende steht oft ein Verkauf unter dem Wert, der mit realistischem Einstiegspreis erzielbar gewesen wäre – plus Monate an Doppelbelastung, wenn schon anderweitig gekauft wurde.
• Angebotspreis zu niedrig: Der Verkauf geht schnell – und genau das ist das Warnsignal. Wer ohne Marktdaten unter Wert inseriert, verschenkt fünfstellige Beträge, ohne es je zu bemerken. Ein zu schneller Verkauf ist kein Erfolg, sondern meist ein Preisfehler.
• Schwache Verhandlungsposition: Käufer verhandeln zunehmend professionell, teils mit Beratern. Als emotional beteiligter Eigentümer, der nur diesen einen Interessenten hat, verhandeln Sie strukturell aus der schwächeren Position – ohne Vergleichsangebote fehlt das wichtigste Druckmittel.
• Sicherheit und Bonität unterschätzt: Fremde ohne Identitäts- und Bonitätsprüfung durchs eigene Haus zu führen ist ein Risiko – und eine Reservierung ohne Finanzierungsnachweis blockiert das Objekt für zahlungsfähige Käufer.

Ehrlich gerechnet ist der Verkauf in Eigenregie ein Nebenjob über mehrere Monate: Unterlagen beschaffen, Exposé und Fotos, Anfragen beantworten, Besichtigungen an Abenden und Wochenenden, Verhandlungen, Vertragsabstimmung mit dem Notariat. Wie lange der Gesamtprozess dauert, hängt stark von Lage, Objekt und Preis ab – von wenigen Wochen bei gefragten Objekten mit realistischem Preis bis zu deutlich über einem Jahr bei zu hohem Einstiegspreis.

Diese Zeit sollten Sie ehrlich gegen Ihre Situation halten: Wer berufstätig ist, nicht vor Ort wohnt (etwa bei einem geerbten Haus) oder den Verkauf neben einer Trennung oder Pflege stemmen muss, unterschätzt den Aufwand fast immer.

Für diese Gegenüberstellung rechnen wir bewusst nicht mit Branchenversprechen, sondern nur mit offen gelegten Annahmen (Beispiel Kaufpreis 300.000 €) – was unsere eigene Verkaufsstatistik zum Vergleich Makler- vs. Privatverkauf sagt, finden Sie transparent auf der Seite zur Maklerprovision:

• Mögliche Ersparnis: Verkäuferanteil der Provision bei hälftiger Teilung und angenommenen 6 % gesamt: 9.000 €. Davon abzuziehen: eigene Kosten für Energieausweis, Inserate, Fotos und Unterlagen (je nach Objekt einige hundert bis über tausend Euro) sowie viele Stunden eigener Arbeit.
• Gegenläufiges Preisrisiko: Schon eine Abweichung von 3 % vom tatsächlich erzielbaren Marktwert – durch falschen Einstiegspreis oder schwache Verhandlung – entspricht bei diesem Kaufpreis ebenfalls 9.000 €. Die gesamte Ersparnis steht und fällt also mit der Frage, ob Sie Preisfindung und Verhandlung genauso gut hinbekommen.

Das ist der ehrliche Kern der Entscheidung „mit oder ohne Makler“: Es ist keine Frage der Provision, sondern der Frage, wer den besseren Preis durchsetzt – und was Ihnen Ihre Zeit und Nerven wert sind. Fällt die Antwort zu Ihren Gunsten aus: verkaufen Sie selbst. Sind Sie unsicher, hilft der nächste Abschnitt.

Sie müssen die Entscheidung nicht am Anfang treffen. Der pragmatische Weg, den wir vielen Eigentümern empfehlen – auch solchen, die am Ende privat verkaufen:

• Kostenlose Bewertung einholen: Lassen Sie den Marktwert professionell ermitteln – bei uns kostenlos und unverbindlich, auf Basis echter Leipziger Verkaufsdaten. In unserem Team prüft mit Carl Leonard von Münster ein DEKRA-zertifizierter Bewerter die Einordnung. Damit haben Sie die wichtigste Grundlage des ganzen Verkaufs: einen belastbaren Angebotspreis.
• Ersteinschätzung anhören: Im Gespräch sagen wir Ihnen offen, wie wir Nachfrage, Zielgruppe und Vermarktungsaufwand für Ihr konkretes Objekt einschätzen – auch dann, wenn die ehrliche Antwort lautet: „Das können Sie gut selbst verkaufen.“
• Frei entscheiden: Mit Marktwert und Einschätzung in der Hand verkaufen Sie entweder selbst – oder Sie lassen sich begleiten, vom kompletten Hausverkauf in Leipzig bis zur Übergabe, inklusive Beschaffung von Grundbuchauszügen und Unterlagen sowie flexibler Notartermine über die Notariate, mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten (u. a. Zapf & Flache, Gerlach & Kopf – die Notarwahl bleibt selbstverständlich immer frei).

So oder so gilt: Ein Verkauf ohne belastbare Wertermittlung ist der einzige Weg, der sich nie empfiehlt.